Земельний кадастр

ЗЕМЕ́ЛЬНИЙ КАДА́СТР  — офіційний реєстр нерухомості на території країни або регіону. Передбачає топогр. знімання меж земел. ділянок та ін. нерухомості й складається з системи ідентифікації і записів щодо вартості земел. ділянок, речових прав на нерухоме майно та їхнього обмеження. Терміном «кадастр» позначають також список (реєстр), складений офіц. органом чи установою; систематизов. звід відомостей, який укладають періодично або у процесі безперерв. спостережень над відповід. об’єктом; сучасну земел. інформ. систему, що містить опис геометрії та зображення меж земел. ділянок на великомасштаб. карті, записи стосовно сутності прав (володіння, розпорядження, використання та обмежень) щодо земел. ділянок та ін. нерухомості, а також стосовно вартості земел. ділянки. Під земел. ділянкою розуміють певну частину земної поверхні, відокремлену межами, всередині яких діє офіційно визнаний пакет прав, зобов’язань і обмежень. Причому це поняття охоплює як природні, так і штучні об’єкти чи споруди, розміщені всередині меж. За однією з версій, термін «кадастр» походить від часів рим. імператора Октавіана Авґуста, коли у 27 р. до н. е. була затверджена одиниця обліку збору данини за землю «caputіgum» (від лат. caput — голова) на основі перепису насел. (caputіgum regіstrum) як реєстру осіб, що підлягали оподаткуванню (згодом ці слова злилися в одне і трансформувалися у catastrum); за ін. — від грец. κατάστιχον, що буквально означає список (регістр) ліній. В сучас. розумінні термін запровадив на поч. 19 ст. франц. імператор Наполеон І. Первісно кадастр. знімання земель здійснювали шляхом примітив. ліній. вимірювань із застосуванням шнура та жезла. Результати фіксували у вигляді схем меж земел. ділянок і їхніх площ на глиняних табличках у Давньому Єгипті (3000 р. до н. е.) та бронз. табличках у Давньому Римі (4 ст. до н. е.). 1718 Дж. Маріоні започаткував З. к. із визначенням меж ділянок методом тріангуляції та полігонометр. мереж. Він містив (як документи) ситуац. карти всіх сільс. громад, виконані з використанням мензули в масштабі 1:2000. На картах відображено ділянки (парцели) окремих общин. володінь, типи ґрунтів, чистий прибуток (основа для оподаткування). Завдяки своїй якості та точності, цей кадастр, названий міланським (уведений у дію 1760), став зразком для розроблення З. к. Франції, Бельгії, Австрії, Голландії і Швейцарії. За осн. цільовим призначенням та функціями розрізняють фіскал. кадастр — орієнтов. на обслуговування оподаткування нерухомості; юрид. — на реєстрацію та захист прав власності щодо нерухомості; використання земель — опис важливих для с. господарства властивостей земель та бонітування ґрунтів для планування розміщення і спеціалізації с.-г. виробництва, встановлення обсягів держ. закупівель продукції тощо; багатоцільовий — подає інтегровану інформацію для обслуговування різних потреб та інформ. підтримки сталого розвитку й охорони довкілля. За змістом і юрид. значенням найпоширеніші у світі кадастр. системи, що базуються на реєстрації документів або реєстрації прав чи титулів (серед останніх виокремлюють систему Торренса). У системах реєстрації документів у реєстр заносять запис про передачу (договір передачі) прав на нерухомість як будь-якої приват. угоди. При цьому держава не несе ніякої відповідальності за укладені угоди. Така система притаманна переважно аграр. країнам. Її аналог (в дуже скороченому і несистематизов. вигляді) діяв в Україні у питаннях, пов’язаних з будівлями та квартирами. В системах реєстрації прав або титулів фіксують факт самої угоди, оформленої відповід. чином, а також права та обмеження, які становили предмет угоди. Всі дії чітко регламентовані законодавством, держава гарантує коректність угоди та несе відповідальність у випадку виникнення порушень прав власності. За спільністю інституц. засад кадастрово-реєстрац. системи поділяють на чотири групи. Наполеонів. адм. систему застосовують у країнах Пд. Європи (зокрема Франції, Іспанії, Італії, Греції) та деяких країнах Африки, що історично перебували під впливом Франції, а також Центр. і Пд. Америки. Її основу становлять кадастр. карти з межами земел. ділянок, гол. мета — оподаткування власності (фіскал. кадастр). Для забезпечення юрид. захисту власності в цих країнах паралельно з кадастром функціонує система спец. реєстру прав щодо нерухомості, тісно пов’язана з кадастр. реєстром спіл. системою ідентифікації земел. ділянок та ін. нерухомості. Нім. система реєстрації, поширена у країнах Центр. Європи, Скандинавії, Туреччині та Єгипті, належить до систем реєстрації титулів. Її характерні риси — детально опрацьовані процедури реєстрації, висока точність визначення меж землеволодінь, гарантії положення меж та зареєстров. прав. За зразком нім. системи формують сучасні З. к. у пострад. країнах, зокрема й в Україні. Англ. систему упр. земел. ресурсами використовують у Великій Британії, деяких провінціях Канади, Ірландії, Ніґерії та ін. англомов. країнах, які прямо чи опосередковано зазнали впливу англ. заг. права. Вона базована на великомасштаб. планах масштабу 1:1250 і за змістом є реєстром титулів, ведення якого підпорядк. гол. реєстратору. Система Торренса (реєстр титулів) діє в Австралії, Новій Зеландії, деяких країнах Пд.-Сх. Азії, англомов. провінціях Канади, окремих штатах США, Марокко, Тунісі, Сирії.

На укр. теренах перші описи земель з’явилися у 9 ст. Вони стосувалися переважно монастир. і церк. земель та слугували підставою для наділення духовенства майном. Наявний у 11 ст. якіс. облік земель Київ. Русі мав спрощений характер. Так, «Руська правда» зафіксувала відомості про розподіл земель тільки за видами угідь (двірські, орні, пустопорожні, мислив.) без опису ґрунтових особливостей. Переписи земель із характеристикою їхньої якості й кількості відносять до 12 ст., однак до нашого часу збереглися лише описи земель монголо-татар. періоду (перший такий перепис київ. земель проведений у 13 ст.). Для визначення розмірів доходу і стягнення монголо-татар. данини у володіннях кожного князя складали спец. книги. У подальшому в різних частинах укр. земель використовували системи кадастрів Росії, Польщі, Австро-Угорщини тощо. За часів СРСР існував З. к. із обліком кількості та якості земель для планування розміщення й спеціалізації с.-г. виробництва. Сучас. етап розвитку кадастру в Україні пов’язаний з проголошенням незалежності 1991 та конституц. встановленням інституту права приват. власності на землю. Склад і функції З. к. визначено в Земел. кодексі України (див. Земельні кодекси). Сучас. З. к. — єдина держ. система відомостей та документів, що містить дані про земел. ділянки й ін. нерухоме майно, речові права на них і їхні обмеження, суб’єктів цих прав та правовстановлюючі документи, оцінку земель, їхню кількісну та якісну характеристики, розподіл між власниками й землекористувачами. З. к. признач. для забезпечення необхід. інформацією органів держ. влади та місц. самоврядування, зацікавлених підприємств, установ, організацій, громадян з метою регулювання земел. відносин, рац. використання та охорони земель, визначення розміру плати за землю та її цінності у складі природ. ресурсів, контролю за використанням і охороною земель, екон. та екол. обґрунтування бізнес-планів та проектів землеустрою. Об’єктами З. к. є тер. України, адм.-територ. утворень або їхніх частин, кадастр. округи, територ. зони, земел. ділянки та ін. нерухоме майно. Його ведення здійснює центр. орган виконав. влади з питань земел. ресурсів на місц., регіон. і заг.-держ. рівнях. Осн. завдання ведення держ. З. к.: забезпечення повноти відомостей про всі земел. ділянки; застосування єдиної системи просторових координат й ідентифікації земел. ділянок; запровадження єдиної системи земельно-кадастр. інформації та її достовірності. Система ведення держ. З. к. передбачає кадастр. зонування, знімання, бонітування ґрунтів, екон. оцінювання земель, грош. оцінювання земел. ділянок, їхню держ. реєстрацію, облік кількості та якості земель. Кадастр. зонування — встановлення меж кадастр. округів, територ. зон, кадастр. зон і кварталів та присвоєння їм кадастр. номерів (унікал. на території України код незмін. упродовж усього часу фіз. і юрид. існування земел. ділянки як єдиного цілого). Кадастр. номер ін. об’єктів нерухомого майна включає кадастр. номер земел. ділянки, на якій вони розташовані. Кадастр. знімання виконують для визначення або відновлення меж земел. ділянок, що передбачає геодез. встановлення меж земел. ділянки, їхнє погодження з суміж. власниками та землекористувачами, відновлення на місцевості, встановлення меж частин земел. ділянки, які мають обмеження щодо використання землі, виготовлення кадастр. плану. Кадастр. план земел. ділянки, кварталу, зони, села, с-ща, міста, кадастр. округу складають для графіч. відображення необхід. елементів земельно-кадастр. інформації в масштабі, який забезпечує точність її відображення. На ньому зазначають номери кадастр. зон і кварталів, їхні межі, а також межі й кадастр. номери земел. ділянок та ін. об’єктів нерухомого майна, розташ. на цих ділянках, межі земел. угідь, територ. зон і земел. сервітутів. Індексну кадастр. карту створюють для відображення місцезнаходження і нумерації облік. кадастр. даних. Вона містить інформацію про межі земел. ділянок та їхні кадастр. номери в розрізі кадастр. кварталу, зони, адм.-територ. одиниці, округу в масштабі, який забезпечує точність її відображення. Екон. оцінювання земель як природ. ресурсу і засобу виробництва у сільс. і лісовому господарствах та як простор. базису в сусп. виробництві здійснюють за показниками, що характеризують продуктивність земель, ефективність їхнього використання та дохідність з одиниці площі (обраховують в умов. кадастр. гектарах або грош. виразі). Грош. оцінювання земел. ділянок визначають на рентній основі. Залежно від призначення і порядку проведення воно може бути норматив. та експертним. Нормативне грош. оцінювання використовують для визначення розміру земел. податку, втрат с.-г. і лісогосп. виробництва, екон. стимулювання рац. використання та охорони земель тощо; експертне — при здійсненні цивільно-правових угод щодо земел. ділянок. Реєструють земел. ділянки у книгах записів реєстрації держ. актів на право власності на землю та на право постій. користування землею, договорів оренди землі із зазначенням кадастр. номерів земел. ділянок і поземел. книзі, яка містить відомості про земел. ділянку. Облік кількості та якості земель відображає відомості, що характеризують кожну земел. ділянку за площею та складом угідь з їхніми природ. та набутими властивостями, які впливають на їхню родючість, а також за ступ. забруднення ґрунтів. Ведуть держ. З. к. засобами єдиної автоматизов. системи на місц., регіон. та заг.-держ. рівнях згідно з держ. стандартами, нормами і правилами. Її база даних містить реєстри територ., земел. ділянок, будівель та споруд, власників і користувачів земел. ділянок та ін. нерухомого майна, речових прав і заяв. Важлива складова єдиної автоматизов. системи держ. З. к. — геоінформ. система, де інтегрують фактогр. дані реєстрів З. к. із геопросторовими даними про межі об’єктів кадастр. обліку, цифр. картогр. основою території, цифр. ортофотопланами, косміч. знімками, даними дистанц. зондування землі тощо. Відомості та документи З. к. становлять інформ. основу для регулювання земел. відносин. Він є важливою складовою сучас. інфраструктури геопросторових даних і базовим для ведення ін. кадастрів (містобуд., водного, лісового тощо) та автоматизов. інформ. систем стосовно місця розташування, меж земел. ділянок та ін. об’єктів нерухомого майна, їхнього правового статусу. Вагомий внесок у розвиток теорії і практики сучас. З. к. в Україні зробили Ю. Гавриленко, Д. Гнаткович, В. Горлачук, Ю. Карпінський, М. Лихогруд, А. Лященко, С. Могильний, Л. Новаковський, Л. Перович, А. Третяк, П. Черняга та ін.

Завантажити статтю